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東區大地主月收租千萬!「店面閒置1年也無所謂」原因曝光

時間:2018/10/05 點閱:27 發佈:佳星當舖

 

小哥費玉清從忠孝東路一段到七段都有房產,不過近年來東區商圈逐漸沒落,肇因於店面租金飆漲,間接逼走房客。據《蘋果日報》報導,東區最大房東是位林姓大戶,保守估計擁有10家店面,月收租估計1千萬元,即使有些店面閒置一年,對口袋很深的地主來說,完全不是問題。

台北東區商圈近年來店面閒置、人潮銳減,不過店租卻始終不降,房東寧願租不出去也不降租,店面則無人承接導致空置數增加,例如MISS SOFI、鼎泰豐、金石堂、亨得利三寶名錶、Benetton、SPAO、MIXXO等多個品牌皆陸續撤離東區,有些店面幸運找到接手商家,也有不少仍持續空置。

 

仲介業者指出,東區很多房東口袋很深,不在乎每年的房屋稅和地價稅,就算店面閒置一年左右也無所謂。且手上持有數間、甚至數十間店面,身段姿態非常高,這些人買店面是不貸款的,每個月少收幾十萬,其實無關痛癢,除非數家連鎖品牌集體撤出,才有可能動搖他們的信心。

仲介業者舉例,以SOGO百貨附近30∼50坪閒置店面為例,租金行情每坪2萬元,總月租落在60∼100萬元,但這些住宅屋齡都非常久,每年房屋稅和地價稅加起來不超過20萬元,房東並沒有多沒大的房貸壓力,姿態自然擺得高。

 

業者表示,這些地主日進斗金,一個小小的店王月租多10萬、少10萬,根本談都不太需要談,付不起就是換人租,如此而已。加上沒貸款,是純資產而非負債,有收租就加減賺零用錢,沒租金也沒差,因為以後要轉手,一賺又是幾個「億」入袋。

台北東區曾經是最熱鬧的逛街聖地,商家要進駐也是一店難求,沒想到近期實價登錄近期揭露二筆東區「頂好名店城」店面交易,分別為二、四樓,成交單價均僅80多萬,相較高點時二樓店面一坪217萬元相比,行情重跌六成,繼之前店租下跌後,連房價似乎都開始快速走滑。

 

根據《經濟日報》報導,大家房屋企研室主任郎美囡表示,頂好名店城位於忠孝東路四段上,為東區最熱鬧精華路段,一層分成幾十戶店面,在過去東區為唯一高級商圈時,頂好名店城內的小店幾乎是時尚潮流指標,大S、小S等許多藝人都曾經在頂好名店城開店。

 

實價資料顯示,頂好名店城第一樓店面沒有交易資料,而二樓以上店面,先前交易行情多在一坪百萬以上,2014年12月,2樓一間6.48坪店面,以總價1,406萬元交易,換算每坪單價高達217.1萬元。而14年到16年,頂好名店城僅有一間地下一樓店面交易,成交價一坪56萬,今年以來,4月和6月連續兩筆店面交易,四樓以每坪84.9萬元交易,二樓一坪僅84.4萬元,跟高點時同樣二樓的最高單價217萬相比,還不到四成。

東區隨著商圈式微,人潮明顯減少許多,就連熱鬧的一樓也變得稍嫌冷清,連帶影響二樓以上的生意,所以才會有明顯的降價情況,在西門町、信義計畫區兩大商圈拉扯下,東區光環不再,當商圈人潮熱絡時,確實有不錯獲利空間,但當整個商圈衰頹時,商場式二樓店面所受的衝擊也更顯著,成交價格才有如此巨大落差。

台北市東區店面空置率高,不少大安區房東也悄悄調降租金因應,依實價登錄揭露,去年藝人吳宗憲以租金 24 萬元承租在大安路 159.97 坪的店面,經營燒餅生意,結束營業後,今年 1 月有新租客進駐,不過租金降為 21.5 萬元,約打了 9 折,目前新承租方已經進駐裝潢;隨著租金價格走跌,台北市甚至有租金腰斬的租約出現。

 

北市東區店面租金降價持續發酵,東區 216 巷店面,2015 年每月租金 19 萬元,今年 2 月租金降至 17 萬元,忠孝東路四段 32.77 坪大的店面,原本兩年前租金 55 萬元,今年 1 月租金降至 38 萬,大約打了 7 折;另外,降租最多的是忠孝東路四段 301-330 號 43.22 坪的店面,從 50 萬元降到 24 萬元,等於打了對折。

 

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出,一般店房東比較不喜歡出租給餐飲或太複雜的業種,若承租業種性質單純,形象優質,或不須過度裝潢,簽約租期較長,都可能有微幅議價空間。而受市場氛圍影響,擔心空置期過長影響租金收入,仍是房東願意降租關鍵。

 

北市忠孝東路四段南面店面空置嚴重,不少黃金店面近年只能出租給短期特賣會業者,暫解燃眉之急,不過這些特賣會客層沒有忠誠度與集客力,難以維持商圈人氣和買氣。

張旭嵐指出,以往炙手可熱的金店面,一但租約到期房東就會調漲房租,而近年東區人潮漸減,房東心態也放軟,過去可能以 3 年長租為優先,現在 3-6 個月的租約也可以談,甚至配合短期特賣會的興起,也可以「日」租,能簽上年約的再釋出價格優惠,房東在時間和價格給予彈性,以降低店面的空置問題。

 

除租金上面的問題之外,西門町勢不可擋的崛起也使東區受到重重的一擊,隨著國際觀光人潮的挹注,加上捷運旅運量的增加,西門町逐漸成為各大業者心目中的黃金區域,許多東區的商家都進而轉戰西門,紛紛於西門立起旗幟,人潮帶來錢潮,漢中街、成都路以及近捷運站徒步區甚至漲至一坪1萬5到3萬不等。

 

另外,除了西門這個大敵,信義商圈也吸引了不少人潮,特別是近日啟用的南山廣場,以全台灣唯一供暖氣的商辦大樓、新穎的設備、辦公室備有淋沐設備、廁所還特別針對女性建立一些設備為標榜,在商辦市場開出一條道路,以一坪4500元以上的價格進行出租,成為國內商辦第一。

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